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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

全国政协举行新年茶话会******

全国政协举行新年茶话会

习近平发表重要讲话

李克强栗战书李强赵乐际王沪宁蔡奇丁薛祥李希王岐山出席 汪洋主持

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。开局关乎全局，起步决定后程。我们要以斗争精神迎接挑战，以奋进拼搏开辟未来，努力实现全年目标任务，为实现第二个百年奋斗目标奠定良好基础

　　实现中华民族伟大复兴的梦想，需要海内外中华儿女共同奋斗。我们要巩固和发展最广泛的爱国统一战线，齐众心、汇众力、聚众智，形成同心共圆中国梦的强大合力

　　新华社北京12月30日电 中国人民政治协商会议全国委员会12月30日上午在全国政协礼堂举行新年茶话会。党和国家领导人习近平、李克强、栗战书、汪洋、李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希、王岐山等同各民主党派中央、全国工商联负责人和无党派人士代表、中央和国家机关有关方面负责人以及首都各族各界人士代表欢聚一堂，共迎2023年元旦。

　　中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在茶话会上发表重要讲话。他强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。开局关乎全局，起步决定后程。我们要以斗争精神迎接挑战，以奋进拼搏开辟未来，努力实现全年目标任务，为实现第二个百年奋斗目标奠定良好基础。

　　12月30日，全国政协在北京举行新年茶话会。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在茶话会上发表重要讲话。新华社记者 张领摄

　　习近平代表中共中央、国务院和中央军委，向各民主党派、工商联和无党派人士，向全国各族人民，向香港同胞、澳门同胞、台湾同胞和海外侨胞，向关心和支持中国现代化建设的各国朋友，致以节日的问候和诚挚的祝福。

　　习近平指出，2022年是党和国家发展史上极为重要的一年。我们胜利召开党的二十大，描绘了全面建设社会主义现代化国家的宏伟蓝图。我们坚持稳中求进工作总基调，全面贯彻新发展理念，推动高质量发展，经济保持增长，粮食喜获丰收，保持就业、物价稳定。我们因时因势优化防控策略，最大程度守护人民生命安全和身体健康，最大限度减少疫情对经济社会发展影响。我们成功举办北京冬奥会、冬残奥会。我们隆重庆祝香港回归祖国25周年。我们对“台独”分裂行径和外部势力干涉进行坚决斗争。我们继续推进中国特色大国外交，维护外部环境总体稳定。这些成绩来之不易，是全党全军全国各族人民团结奋斗、顽强拼搏的结果。

　　习近平指出，2022年，人民政协认真贯彻落实中共中央决策部署，坚持团结、民主两大主题，坚持围绕中心、服务大局，坚持建言资政和凝聚共识双向发力，围绕扎实推动共同富裕等开展协商，就长江生态环境保护等开展民主监督，为党和国家事业发展作出了新的贡献。各民主党派、工商联相继换届，选举产生新一届领导机构，深化了政治交接，进一步夯实多党合作的共同思想政治基础和组织基础。

　　12月30日，全国政协在北京举行新年茶话会。党和国家领导人习近平、李克强、栗战书、汪洋、李强、赵乐际、王沪宁、蔡奇、丁薛祥、李希、王岐山出席茶话会并观看演出。新华社记者 李学仁摄

　　习近平强调，新的一年里，人民政协要全面学习贯彻中共二十大精神，坚持党的领导、统一战线、协商民主有机结合，着力提高深度协商互动、意见充分表达、广泛凝聚共识水平，更好地为实现新时代新征程的目标任务汇聚智慧和力量。

　　习近平指出，实现中华民族伟大复兴的梦想，需要海内外中华儿女共同奋斗。我们要巩固和发展最广泛的爱国统一战线，齐众心、汇众力、聚众智，形成同心共圆中国梦的强大合力！

　　茶话会由全国政协主席汪洋主持。他指出，要认真学习领会习近平总书记重要讲话精神，全面贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，紧紧围绕中共二十大所作的战略部署有效协商议政、广泛凝聚共识，团结一心、真抓实干，更好发挥人民政协专门协商机构作用，努力为党和国家事业发展作出新贡献，为全面建设社会主义现代化国家、全面推进中华民族伟大复兴而不懈奋斗。

　　民革中央主席郑建邦代表各民主党派中央、全国工商联和无党派人士讲话，表示将更加紧密地团结在以习近平同志为核心的中共中央周围，坚持好、发展好、完善好中国新型政党制度，传承优良传统，凝聚智慧力量，为把新时代中国特色社会主义不断推向前进作出新的更大贡献。

　　茶话会上，全国政协委员和文艺工作者表演了精彩的节目。

　　在京中共中央政治局委员、中央书记处书记，党和国家有关领导同志，曾任全国政协副主席的在京老同志出席茶话会。

　　《光明日报》（ 2022年12月31日 01版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）